Bình Dương khu vực nào còn căn hộ có giá 1.5 tỷ căn

Thời gian qua bất động sản Bình Dương liên tục được nhắc đến bởi nơi đây là thị trường bổ sung nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền nhiều nhất cho Tp.HCM. Tuy vậy, suốt 5 năm qua, từ một nơi dồi dào căn hộ giá 1-1,2 tỉ đồng/căn thì đến nay tìm căn hộ giá trên dưới 1,5 tỉ đồng/căn tại Bình Dương là điều không dễ dàng.

Theo khảo sát mới đây, giá bán căn hộ sơ cấp Bình Dương năm 2023 đã chạm mốc cao nhất 59 triệu đồng/m2 (đã VAT), thấp nhất là 27 triệu đồng/m2. Tại các khu vực của Tp.Dĩ An như P.An Bình, P.Bình An, P.Dĩ An, P.Đông Hoà phần lớn giá căn hộ hiện đã từ 40 triệu đồng/m2. Chỉ còn P.Tân Đông Hiệp còn căn hộ giá trên dưới 30 triệu đồng/m2, nhưng số lượng ra thị trường khá ít ỏi.

Vì thế dự án Picity Sky park vừa túi tiền được tung ra thị trường năm 2024 chắc chắn sẽ giải quyết được phần nào nhu cầu nhà ở thực cho gia đình trẻ tại Bình Dương. Với đơn giá 30 – 35 triệu đồng mỗi m2, một căn hộ 50m2 có tổng giá khoảng 1,5 – 1,8 tỉ đồng/căn. Mức giá này đã và sẽ trở thành “hàng hiếm” tại thị trường bất động sản Bình Dương.

Vốn dĩ bất động sản Bình Dương được nhắc nhiều thời gian qua là bởi nơi đây là thị trường bổ sung nguồn cung căn hộ giá vừa túi tiền nhiều nhất cho Tp.HCM. Tuy vậy, suốt 5 năm qua, từ một nơi dồi dào căn hộ giá 1-1,2 tỉ đồng/căn thì đến nay tìm căn hộ giá trên dưới 1,5 tỉ đồng/căn tại Bình Dương khu vực nào còn căn hộ có giá 1.5 tỷ căn là điều không dễ dàng.

Tp.Dĩ An và Thuận An được xem là hai “thủ phủ” của phân khúc căn hộ nhưng hiện người mua “mỏi mắt” tìm kiếm nhà giá vừa túi tiền (mức giá trên dưới 30 triệu đồng/m2). Cùng với sự biến động của thị trường chung, giá căn hộ nơi đây liên tục tăng lên trong những năm qua.

Tại các khu vực của Tp.Dĩ An như P.An Bình, P.Bình An, P.Dĩ An, P.Đông Hoà phần lớn giá căn hộ hiện đã từ 40 triệu đồng/m2. Chỉ còn P.Tân Đông Hiệp còn căn hộ giá trên dưới 30 triệu đồng/m2, nhưng số lượng ra thị trường khá ít ỏi. Ghi nhận cho thấy, tại khu vực P.Tân Đông Hiệp chỉ có một số chủ đầu tư như TT Capital, PiGroup còn nguồn cung căn hộ giá trên dưới 1,5 tỉ đồng/căn ra thị trường Bình Dương trong năm 2024. Tuy vậy, số lượng căn hộ tầm giá này cũng khá thấp, chỉ xấp xỉ 3.000 căn cho cả hai dự án.

Cùng khu vực, Công ty cổ phần Đầu tư TTCapital cùng 2 đối tác Nhật là Cosmos Initia (Thành viên của Daiwa House Group) và Koterasu Group mới đây ra mắt liên doanh hợp tác chiến lược, đồng hành dài hạn trong việc phát triển các dự án bất động sản vừa túi tiền. Theo đó, dự án đầu tiên mà liên doanh đầu tư sẽ nằm tại P.Tân Đông Hiệp, Tp.Dĩ An với quy mô khoảng 2.000 căn hộ, diện tích khoảng 50-60m2/căn, giá dưới 2 tỷ đồng/căn.

Trong khi cùng khu vực Tp.Dĩ An, một số dự án sẽ chào thị trường năm 2024 có mặt bằng giá khá cao, chẳng hạn như Opal Luxury của Đất Xanh giá khoảng 40-45 triệu đồng/m2; dự án Green Tower của TBS Group có giá dự kiến 50-55 triệu đồng/m2…

Tương tự, tại khu vực Tp.Thuận An, một dự án căn hộ dọc tuyến đường quốc lộ 13 có mặt bằng giá không dưới 42 triệu đồng/m2. Một số dự án thậm chí giá đã chạm mốc 46-49 triệu đồng/m2 mặc dù có vị trí khá xa so với Tp.HCM. Để tìm căn hộ ngưỡng giá từ 30-35 triệu đồng/m2 tại khu vực này rất khó.

Trong báo cáo thị trường cuối năm 2023, dự án căn hộ hiện vẫn phân bổ chủ yếu tại Tp.HCM và Bình Dương. Trong đó, Tp.HCM dẫn đầu toàn thị trường, chiếm 64% tổng nguồn cung sơ cấp trong năm 2023 phần lớn đến từ các dự án thuộc khu Đông. Trong khi Bình Dương chiếm 31% tổng nguồn cung sơ cấp. Sức cầu ghi nhận tăng nhẹ thời điểm nửa cuối năm nhưng tính chung cả năm 2023 tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt ở mức khoảng 44% nguồn cung sơ cấp toàn thị trường.

Theo đơn vị này, tại Tp.HCM lượng tiêu thụ sơ cấp tập trung ở những dự án tầm trung có mức giá từ 45 – 55 triệu đồng/m2, đã hoàn thiện pháp lý, tiến độ xây dựng nhanh chóng, thuận tiện kết nối về trung tâm thành phố. Còn tại Bình Dương giao dịch phần lớn đến từ các dự án vừa túi tiền, từ 30-40 triệu đồng/m2, nhưng sự lựa chọn của người mua không còn đa dạng như trước đây do thiếu hụt các dự án giá mềm.

Khu vực Dĩ An, Bình Dương có vị trí giáp ranh Tp.Thủ Đức, Tp.HCM nhưng mặt bằng giá hiện vẫn cách khá xa. Theo báo cáo mới đây của Nhà Tốt, giá trung bình của căn hộ sơ cấp tại thành phố Thủ Đức đạt 65,51 triệu/m2 trong quý 4/2023. Ở các dự án đã bàn giao đạt mức 65,4 triệu/m2.

Theo dự báo, mặt bằng giá căn hộ tại Bình Dương có thể sẽ tiếp tục đà tăng trong tương lai khi quỹ đất sạch để phát triển dự án không còn nhiều. Hầu hết các dự án ra được thị trường Bình Dương trong thời gian qua là quỹ đất lâu năm của chủ đầu tư. Theo đó, hiện các dự án căn hộ còn ở ngưỡng giá từ 30-38 triệu đồng/m2 tại khu vực này có thể sẽ trở thành nguồn hàng hiếm trong tương lai gần.

PHÂN KHÚC BẤT ĐỘNG SẢN VỪA TÚI TIỀN

Trong bối cảnh thị trường bất động sản còn “đong đầy” thách thức, việc lựa chọn đúng sản phẩm để kinh doanh là quyết định mang tính sống còn. Năm 2022 và 2023 ghi nhận số lượng lớn doanh nghiệp bất động sản đã rút khỏi thị trường. Trong thách thức có cơ hội. Theo các chuyên gia, giữa lúc thị trường còn nhiều khó khăn lại là cơ hội cho các doanh nghiệp còn lại và doanh nghiệp mới gia nhập thị trường. Trong đó, việc doanh nghiệp lựa chọn đúng dòng sản phẩm để kinh doanh là quyết định mang tính sống còn trong năm 2024 cũng như các năm tới. Liên tục thời gian qua, thị trường nhà ở bị mất cân đối phân khúc giá.

Các dự án bất động sản giá vừa túi tiền (từ 20-30 triệu đồng/m2 tại khu ven; từ 40-50 triệu đồng/m2 tại Tp.HCM) có nhu cầu cao lại rất ít nguồn cung ra thị trường. Chủ đầu tư làm phân khúc này dự báo sẽ có cơ hội rất lớn trong năm 2024. Tuy nhiên, cơ hội không thuộc về số đông mà chỉ dành cho các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý hoàn thiện và có sản phẩm sẵn sàng đưa vào kinh doanh trong năm 2024.

Chia sẻ mới đây, bà Trịnh Thị Kim Liên, Giám đốc kinh doanh DXS – FERI cho hay, sức cầu của thị trường bất động sản vẫn khá lớn. Các dự án nhà ở nằm tại vị trí thuận lợi và giá bán hợp lý sẽ có lợi thế nhiều nhất. Phân khúc ở thực, vừa túi tiền tiếp tục dẫn dắt thị trường trong các năm tới. Người mua vẫn mong chờ có thêm nhiều sản phẩm mới phù hợp túi tiền để mua. Theo bà Liên, kì vọng vào năm 2024 với sự tham gia của một số doanh nghiệp mới và các doanh nghiệp lâu năm trên thị trường định hướng phát triển sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ khiến thị trường hồi phục sức cầu rõ nét. Tuy vậy, nguồn cung vẫn ít so với nhu cầu còn rất lớn. Theo ghi nhận, cuối năm 2023 thị trường bất động sản đã xuất hiện một số động thái mới của doanh nghiệp địa ốc. Chẳng hạn, một số doanh nghiệp mới gia nhập thị trường như TT Capital, dự kiến sẽ đưa 2.000 căn hộ giá vừa túi tiền (giá dưới 2 tỉ đồng/căn) ra thị trường Bình Dương trong năm 2024.

Cùng với đó, các doanh nghiệp đang hoạt động tại Bình Dương như Bcons, Phú Đông Group liên tục khởi công dự án, tiếp tục đưa hàng nghìn sản phẩm căn hộ giá mềm, bổ sung vào giỏ hàng từ năm 2024 trở đi. Với mức giá dao động từ 30-38 triệu đồng/m2 vẫn được xem là ngưỡng giá hợp lý tại khu vực này, kì vọng hút dòng tiền người mua. Một số nhận định cho rằng, những tay chơi mới tham gia vào thị trường bất động sản năm 2024 có tài chính vững, quỹ đất giá mềm có thể sẽ “lội ngược dòng” dẫn dắt nhu cầu thị trường trong các năm tới. Trong khi đó, tại Long An, một số dự án căn hộ như Ehome Southgate có giá từ 1 tỉ đồng/căn vốn “được lòng” người mua ở thực cũng tiếp tục “trình làng” block tiếp theo trong năm 2024. Với mức giá này, chuyên gia dự báo nguồn cung không đủ đáp ứng nhu cầu. Tại thị trường Tp.HCM, căn hộ ngưỡng giá từ 40 – 50 triệu đồng/m2 hiện chỉ còn vài dự án còn sản phẩm ra thị trường như Araki City, The Privia, MT Eastmark City, FIATO Premier…. Đây hầu hết là các dự án cũ chào bán giai đoạn tiếp theo, chưa có dấu hiệu của nguồn cung “mới tinh”.

Theo dự báo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, nguồn cung bất động sản căn hộ năm 2024 tại Tp.HCM tiếp tục khan hiếm. Nhiều nút thắt về công tác phê duyệt/thủ tục triển khai dự án vẫn chưa được tháo gỡ ảnh hưởng đến nguồn cung mới ra thị trường. Vì thế, mặt bằng giá căn hộ Tp.HCM dự báo tiếp tục đà tăng trong tương lai. Các sản phẩm ngưỡng giá trên dưới 50 triệu đồng/m2 rất có thể trở thành mức giá “hiếm hoi” trong thời gian tới. “Tại Tp.HCM, nguồn cung dự án có giá từ 40-50 triệu đồng/m2 đang khan hiếm.

Các dự án căn hộ chung cư ở các tỉnh/thành phố lân cận cũng đã ghi nhận mức giá xung quanh 40 triệu đồng/m2”, báo cáo quý 4/2024 của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) mới đây chỉ ra. Như vậy, chung cư giá hợp lý tiếp tục được nhận định sẽ là “nàng hậu” của năm 2024. Tuy vậy, cùng đưa nguồn cung ra thị trường bất động sản, nhưng không phải dự án nào cũng có giao dịch.

Tại Tp.HCM mức giá được hấp thụ tốt ở ngưỡng 45-48 triệu đồng/m2 nhưng chỉ tập trung ở một số chủ đầu tư có thương hiệu trên thị trường. Tại khu ven như Bình Dương, Đồng Nai, căn hộ mức giá 30-38 triệu đồng/m2 ghi nhận có thanh khoản; giá cao hơn tiêu thụ chậm. Trong khi tại Long An, Cần Thơ, nhu cầu ở thực phần lớn hướng vào căn hộ giá mềm, giá trên dưới 1 tỉ đồng/căn nhưng nguồn cung cũng chỉ “đếm trên đầu ngón tay”, người mua không có sự lựa chọn đa dạng.

Dự báo, trong năm 2024, lượng giao dịch khó bật tăng do nguồn cung vẫn khan hiếm. Phân khúc căn hộ trung cấp dẫn đầu về số lượng giao dịch, chiếm 43%. Theo sau là phân khúc căn hộ cao cấp, chiếm 27% (dự báo từ Vars). Trong một nghiên cứu mới đây, chuyên gia Savills chỉ ra, môi trường đầu tư bất động sản tích cực hơn trong năm 2024, trong đó, mức tăng trưởng được kỳ vọng mạnh mẽ ở phân khúc chung cư, tiếp theo là lĩnh vực logistics. Cũng theo đơn vị này, có đến 81% trong khảo sát dự đoán giá chung cư tiếp tục đà tăng trong thời gian tới.